自从最高层级官媒刊登房地产评论员文章以后，极度冷清的楼市慢慢恢复了温觉。虽然现在市场还在底部的调整阶段，但大众总算有了盼头。大众从不怀疑政府救市的能力和决心，而是在观察泼天的利好是什么时候、以什么方式降临楼市。
中国人民银行年度工作会议再度释放降息降准信号
近日，2026年中国人民银行工作会议在北京召开，会议定调继续实施好适度宽松的货币政策，会议指出“下调政策利率、结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率，促进降低社会综合融资成本。”这意味着2026年房贷LPR肯定会下调的，高盛发布的2026年中国宏观展望里明确预测：一季度央行有一次双降，即降准50个基点，降息10个基点。
早在《求是》杂志文章发布前，国内外人士预测政府救市大招，主要集中在房贷贴息和商品房收储上。收购库存商品房用于保障性出租房，是国家早已明确并正在推进实施的政策。包括降息，贴息在内的货币政策是大众一致期盼的救楼市大招。在美联储步入降息周期的时候，我们这边的跟进力度有些迟缓，难免让地产界和广大供楼业主有些许失望。
2024年，5年期LPR下调了三次，累计下降了60BP；2025年仅在5月一次降息10BP。假如一季度LPR下调10个基点，虽然节省的购房成本非常有限，就拿100万贷款30年等额本息来说，每个月能少还50多块，总利息节省不到2万元，确实刺激不出很多的购房需求，对楼市也没办法产生重大影响，但是现在不少城市的首套房贷利率经过不断的下降，已经来到3％-3.05%，也就是说LPR再下调10个基点，那么新增贷款利率就来到了2字开头，这就有一种从量变到质变的感觉了。
降息对当前房地产的双重意义，一是可以直接降低买房者还贷压力，提升社会消费；其次，现在房地产投资逻辑已经由升值预期转为看租售回报，降息可以降低房贷利率，如果持续降息使房贷利率与租金回报率接近，大众买房持有的信心就能增强。
截止到2025年11月底，重点50城的租金回报率已经来到2.23%，房贷利率一旦进入2字开头，那么就和租金回报率的差距越来越小了。要知道现在的房地产市场，有一部分需求是被压制的，他们不是没有钱买房，而是害怕买入之后房价再下跌，不愿意承担这样的一个下跌结果，所以选择观望。
如果租金回报率和房贷利率越来越近，就意味着风险性在缩小，市场上一部分租金回报率相对较高的二手房源就更容易成交，二手房的成交量不断拉高，哪怕是以价换量，对于市场上的流动性以及置换需求的释放都是积极信号。因此，假如这次LPR的下调使得房贷利率进入2字开头，将是LPR下调由量变转为质变的一个节点。对提升二手房的成交，促进房地产市场止跌回稳的意义重大。
香港楼市率先回暖，低利率政策居功至伟
去年全国楼市一片哀嚎，房价跌得让人头皮发麻，但有一个唯一的亮点就是香港楼市。香港楼市跟内地几乎是同时进入调整，香港房价跌了两年多，从2021年到2023年，香港楼价大跌超30%，一度腰斩。很多买在高位的人被深套。那时候市场普遍悲观，连中介都开始转行做保险了。结果一到去年下半年，市场突然翻盘，实现惊天的“U型反转”。
根据香港差估署公布的数据：2025年前9个月私人住宅售价指数涨了1.14%；10月份的指数更是达到了294.3点，创下15个月新高；9月份的涨幅更猛，环比上涨1.32%，这是18个月来最大的单月涨幅！截至11月23日，全国主要城市里唯一房价环比上涨的城市，竟然就是香港。这反弹速度真有点咸鱼翻身的感觉。
被称为“香港楼市教父”的中原集团创始人施永青，最近放出豪言：“香港这波楼价要连涨6年，涨幅85%”。
施永青看涨香港楼市有这四个原因：第一，港元贬值。美元加息周期结束，港元跟着回落，资产自然升值。第二，利率下行。香港的房贷利率开始松动，贷款成本降低，买房压力没那么大了。第三，居民收入稳定。香港整体的就业和收入还算稳定，大家的还贷能力不差。第四，信心恢复。政策“撤辣”（减税降门槛），市场就热起来了，成交量噌噌往上涨。这不是靠“造势”炒起来的，而是实打实的基本面在撑着。
对照香港楼市复苏的四个要点，国家把提升居民收入放在今年首要的工作计划中，居民收入预期将会有很大改观。至于信心，经过权威官媒的房地产专栏文章，大众看到了国家扭转房地产下行局面的决心，只要强力政策真正到位，大众信心的转变也就是一夜间的事。目前，与香港的差距在货币政策上，在弱势美元周期，国内利率还是保持不变，买房者的负担依然沉重。内地房地产一揽子的复苏政策中，其他方面已经就位，就差利率政策的跟进了。
除了降息，房贷贴息政策更是促进楼市回暖的利器
房贷贴息是跟商品房收储一样，被列入能扭转市场方向的大招。关于国家推出房贷贴息政策的小作文，隔一段时间就会流传一阵子。这也反映出大众对减轻买房者负担的高度期待。
去年，国家就已推出过1%房贷贴息政策。2025年8月，财政部、央行、国家金融监督管理总局联合印发方案，明确对2025年9月1日至2026年8月31日期间发放的住房相关消费贷款给予1%年化贴息，为各地政策制定提供了全国统一框架。武汉、长春、贵阳等多个核心城市已明确实施方案。
从各地已落地的具体方案来看，1%房贷贴息政策呈现差异化覆盖特点，精准匹配不同购房需求，主要形成三类核心支持模式。
第一类是商转公贴息模式，针对已办理商业房贷且符合公积金贷款条件的家庭，补贴商业贷款与公积金贷款的利率差额，最高不超过1%年化。以贵阳为例，贷款余额60万元、剩余期限20年的家庭，每年可获得3600元利息补贴，月供直接减少300元，且无需提前还清商贷尾款，极大降低了享受福利的门槛。
第二类是首套房贷贴息模式，聚焦政策期内新增首套商业住房贷款，按贷款金额给予1%年化贴息，这也是覆盖人群最广的核心模式。武汉明确补贴期限最长2年，累计最高2万元；长春则将补贴期限延长至3年，累计最高3万元，进一步加大对首套刚需的支持力度。
第三类是住房装修贴息模式，聚焦购房后1年内的家居家装贷款，按1%年化贴息，5万元以上贷款按5万元上限计算，累计最高补贴3000元，目前已在南京、杭州等城市试点，与住房“以旧换新”政策形成联动，激活住房消费全链条。三类模式各有侧重，从购房到装修全场景覆盖，精准滴灌刚需与改善型住房需求。
既然已经有了房贷贴息政策，为什么去年的楼市毫无反应，量价仍然一路走低。主要是政策的力度和持续性，对高位接盘的买房者的房贷负担减轻效果有限。
在已执行的房贷利息补贴的城市中，实际补贴限制较多，指定期限内购房才可享受，基本在1-3个月之间；贴息幅度小，介于1-2%之间，总补贴金额1-4万；贴息期数短，基本是12-36个月，而房贷还款周期长达30年。因此贴息幅度、贴息周期的长短是政策是否能够有效刺激需求侧的关键。
眼下买套新房，房贷利率大概在3.05%左右，公积金贷款利率在2.6%上下。去年某国际财经社的小作文中传出，财政贴息能贴到50-100个基点，那就意味着商贷利率能下探到2.0-2.5%之间。假设房屋总价200万，贷款150万，30年期，3.05%利率计算，月供6364.58元，若贴息50BP，月供降至5965.88元；若贴息100BP，月供降至5581.87元。30年期贷款总共能省10多万元利息，这对还贷业主才是超级利好。
当然，由于银行的净息差处在低位，银行下调利率的动力本身就不强，而对房贷贴息，更需要国家财政给予大额补贴。既然在《求是》文章中提出救市政策要一次性给足，不能搞添油战术。对于能切实降低居民买房负担，扭转楼市下行局面的降息和房贷贴息政策，有理由保持乐观期待。毕竟，在全国37.7万亿元个人住房贷款余额的背后，是超过1.5亿个背负月供压力的家庭。他们的压力不减轻，扩大内需，振兴楼市都是空谈。
【备注：这是 许子 2026年1月的第06篇文章，总622篇，收录于「許子楼市」合集】
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